Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Neuregelungen im Überblick

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, ersetzt das alte Gebäudeenergiegesetz, das GEG. Die umgesetzten Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Der entscheidende Unterschied zum vorherigen Gesetz ist der Wegfall einer gesetzlichen Vorgabe hinsichtlich des Anteils an erneuerbarer Energie. Vorher galt ein Anteil von mindestens 65 Prozent bei neu eingebauten Heizungen. Auch jetzt gelten noch Bestimmungen, die der Klimakrise entgegenwirken sollen. Diese wurden aber zum einen abgeschwächt und lassen zum anderen auch wieder Gas- und vor allem Ölheizungen zu. 

Alles auf einen Blick:

• Eigentümer haben mit dem GModG im Gegensatz zum GEG mehr Entscheidungsfreiheit bei der Wahl der Heizungsart.
• Die Pflicht, beim Heizen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen, wird durch die sogenannte Biotreppe ersetzt.
• Die Regelung soll den CO₂-Ausstoß im Gebäudesektor schrittweise senken. Im Jahr 2030 wird überprüft, ob die bisherigen Maßnahmen ausreichen oder weitere Anpassungen notwendig sind.
• Die Fördermöglichkeiten durch die BEG bleiben bestehen, wurden aber angepasst.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist das unmittelbare Nachfolgegesetz des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), das als „Heizungsgesetz“ bekannt wurde und von dem ein großer Teil auch übernommen wurde. Das Ziel beider Gesetze ist und war, Regelungen zur Energieeinsparung, zum Klimaschutz und zum Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden zu bündeln. Zugleich werden die wesentlichen Anforderungen der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht überführt. Dieser Richtlinie nach zum Beispiel müssen alle Neubauten ab 2030 den Standard eines Nullemissionsgebäudes erfüllen. 

Welche Anforderungen stellt das GModG an die Energieeffizienz von Gebäuden?

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz hat die Bundesregierung die gesetzlichen Vorgaben für den Neubau und die energetische Modernisierung von Gebäuden angepasst. Neben der Heiztechnik spielen weiterhin der Primärenergiebedarf und der Wärmeschutz eine wichtige Rolle. Beim Wärmeschutz kommt es unter anderem auf die Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) von Fenstern, Außenwänden und Dächern an. Sie geben an, wie viel Wärme durch die jeweiligen Bauteile verloren geht. Je niedriger der U-Wert, desto besser ist die Wärmedämmung.

Ob die gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden, muss bei Neubauten und bestimmten größeren Sanierungen durch eine Erfüllungserklärung nachgewiesen werden. Wer diese Erklärung ausstellen darf, richtet sich nach den Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes. Die entsprechende Ausstellungsberechtigung ist somit landesrechtlich geregelt.

Was waren die Ziele des GEGs?

Das GEG hatte zum Ziel, schrittweise aus den fossilen Brennstoffen Öl und Gas auszusteigen, um Deutschland bis zum Jahr 2045 klimaneutral zu machen. Die Pflicht zur Umsetzung galt seit dem Januar 2024 vor allem für Neubauten, aber auch der Bestand sollte Schritt für Schritt umgerüstet werden. Dabei gab es aber nie – wie immer wieder mit dem „Heizungsgesetz“ in Verbindung gebracht – eine Pflicht zum Austausch einer funktionierenden Heizung, sondern lediglich Vorgaben bezüglich einer Neuanschaffung.

Für wen gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das GModG gilt für fast alle Gebäude, die beheizt oder klimatisiert werden. Davon ausgenommen sind nur spezifische Sonderbauten wie beispielsweise Kirchen, Ferienhäuser, die nicht länger als vier Monate im Jahr genutzt werden oder Festzelte. [1] Die gesetzlichen Vorgaben beziehen sich vorwiegend auf die einzusetzende Heizungstechnik sowie den einzuhaltenden Wärmedämmstandard des Gebäudes, um so den Energiebedarf im Gebäudewohn- und Gewerbesektor nachhaltig zu senken. Andere Regelungen wie die des Energieausweises gelten trotzdem.

Gebäudemodernisierungsgesetz: Was gilt für die Heizung?

Der entscheidende Unterschied zum GEG ist, dass Eigentümer selbst entscheiden können, welche Heizungsart sie einbauen möchten. Auch Gas- und Ölheizungen sind jetzt unter bestimmten Umständen wieder zugelassen. Mithilfe der sogenannten Biotreppe soll Gas oder Öl ab 2029 schrittweise ein verbindlicher Bioanteil beigemischt werden, damit die Heizungsbrennstoffe bis 2045 wirklich klimaneutral sind.

Welche Heizungen dürfen eingebaut werden?

• Wärmepumpe
• Fernwärme
• Hybridheizung
• Biomasseheizung (z. B. Pelletheizung)
• Wasserstoffheizungsanlage
• Gasheizung
• Ölheizung
• solarthermische Anlage
• Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk)

Welche weiteren Anforderungen stellt das Gebäudemodernisierungsgesetz an Gebäude?

Wärmedämmung: Wärmeverluste über die Gebäudehülle sollen durch eine ausreichende Dämmung begrenzt werden

Lüftungs- und Klimatechnik: technische Anlagen müssen die geltenden energetischen Anforderungen erfüllen

Wärmebrücken: schlecht gedämmte Stellen, beispielsweise Gebäudeecken und Bauteilanschlüsse, müssen möglichst geringe Wärmeverluste aufweisen

Luftaustausch: das Gebäude müssen bestimmte Anforderungen an die Lüftung erfüllen, um einen ausreichenden Luftwechsel sicherzustellen

sommerlicher Hitzeschutz: bauliche Maßnahmen sollen verhindern, dass sich Innenräume im Sommer übermäßig aufheizen

Energieeffizienz: auch der Strombedarf gebäudetechnischer Anlagen wird bei der energetischen Bewertung berücksichtigt

GModG: Was gilt bei Nichtwohngebäuden?

Wie sollen mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz die Klimaziele erreicht werden?

Klimaneutralität bis 2045 soll erreicht werden, indem fossile Brennstoffe beim Heizen schrittweise durch klimafreundlichere Alternativen ersetzt werden. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut und weiterhin mit fossilen Brennstoffen heizen möchte, muss künftig einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen. Man spricht hier von der „Biotreppe“. 

Wie sieht die Biotreppe aus?

• ab 2029: 10 Prozent
• ab 2030: 15 Prozent
• ab 2035: 30 Prozent
• ab 2040: 60 Prozent

Als klimafreundliche Brennstoffe kommen beispielsweise Biomethan, Bioheizöl, biogenes Flüssiggas oder bestimmte Wasserstoffarten infrage. Eine regelmäßige Überprüfung des Gesetzes soll außerdem sicherstellen, dass bei nicht ausreichenden Fortschritten zusätzliche Maßnahmen ergriffen werden können, um das Klimaneutralitätsziel bis 2045 zu erreichen. 

Wie wird die Biotreppe überprüft?

Hauseigentümer müssen die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben durch Lieferantenbescheinigungen und Unternehmererklärungen nachweisen. Dafür bestätigt der Brennstofflieferant auf der Rechnung oder in einer separaten Bescheinigung, dass der gelieferte Brennstoff die gesetzlich vorgeschriebenen Bioanteile gemäß der Biotreppe erfüllt. Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger kontrolliert die Einhaltung dieser Vorgaben im Rahmen der regulären Überprüfungen der Heizungsanlage. Dazu prüft er die entsprechenden Nachweise der Hauseigentümer.

Welche Rolle spielen ab 2027 der Primärenergiefaktor?

Der Primärenergiefaktor beschreibt, wie viel Energie insgesamt aufgewendet werden muss, damit eine Kilowattstunde beim Gebäude ankommt, inklusive den Verlusten aus Erzeugung und Transport. Ab dem 1. Januar 2027 zählt dabei erstmals nicht mehr nur der fossile Aufwand, sondern die Gesamt-Primärenergie. Dadurch sinkt der Faktor für Netzstrom von 1,8 auf 1,5, während Gas und Öl bei 1,1 unverändert bleiben und Holz von 0,2 auf 0,7 steigt. In der Praxis profitieren Sie zum Beispiel durch ein Umrüsten der Gasheizung auf eine Wärmepumpe, weil diese mit sehr wenig Endenergie viel Wärme erzeugen und dieser Vorteil durch den niedrigeren Stromfaktor zusätzlich verstärkt wird. Gleichzeitig wird im Rahmen des Referenzgebäudeverfahrens für die Wärmeversorgung des fiktiven Referenzgebäudes ein technologieneutraler Referenzwärmeerzeuger angesetzt. Dessen Gesamt-Primärenergiefaktor beträgt bis Ende 2029 zunächst 0,75 und ab dem 1. Januar 2030 dann 0,70.

Was passiert mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)?

Parallel zur Verabschiedung des Gebäudemodernisierungsgesetzes hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWE) die Förderung für energieeffiziente Gebäude angepasst. Die neuen Förderbedingungen gelten für alle Anträge ab dem 21. Juli 2026. Die grundlegende Förderung bleibt bestehen, allerdings fallen die Zuschüsse insgesamt deutlich geringer aus. Gleichzeitig sollen Haushalte mit niedrigerem Einkommen stärker berücksichtigt werden. Die Heizungs- und Gebäudeförderung wird fortgesetzt und die Gebäudesanierung soll weiterhin umfassend gefördert werden, mindestens mit einer Grundförderung. Die Grundförderung für den Heizungstausch bei der KfW liegt weiter bei 30 Prozent. Insgesamt sind höchstens 70 Prozent möglich, bei geringem Einkommen bis zu 80 Prozent. Denn schon der Heizungstausch senkt nicht nur den Energieverbrauch und ist gut für den Klimaschutz, er ist auch gut für die Konjunktur. Dabei ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) weiterhin für die Förderung der Heizung zuständig, das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) für die Förderung weiterer Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle. 

Förderung: Die wichtigsten Punkte der BEG seit Juli 2026 

• Grundförderung: Die Förderung der BAFA von 15 Prozent für energetische Sanierungsmaßnahmen am Gebäude bleibt für alle Antragstellenden erhalten. Bei Sanierungsmaßnahmen an Mehrfamilienhäusern werden die förderfähigen Kosten schrittweise gesenkt, um die Kosteneffizienz zu verbessern.
• Einkommensbonus: Der Einkommensbonus steigt für Haushalte mit einem Einkommen unter 30.000 Euro im Jahr um zehn Prozent und damit von bisher 30 auf 40 Prozent. Für Haushalte mit Einkommen bis 40.000 Euro bleibt der Bonus bei 30 Prozent und diejenigen Haushalte, die ein Einkommen von bis zu 50.000 Euro haben, können immerhin noch zehn Prozent Bonus erhalten.
• Familienzuschlag: Ein Kinderzuschlag reduziert das für den Bonus zugrunde gelegte Einkommen um einmalig 10.000 Euro. Der Familienzuschlag gilt, wenn mindestens ein minderjähriges Kind im Haus wohnt.
• Förderdeckel: Im Gegensatz zu vorher 30.000 Euro werden jetzt nur maximal Kosten von 28.000 Euro gefördert, wobei die Deckelung halbjährlich um 750 Euro sinkt.
• Klimageschwindigkeitsbonus: Der Bonus für den schnellen Austausch alter fossiler Heizungen bleibt bestehen, wird jedoch ab sofort schrittweise reduziert, um zusätzliche Effizienzsteigerungen zu fördern.
• WPB-Bonus: Ab 2027 wird ein zusätzlicher Förderbonus für energetische Sanierungen besonders ineffizienter Gebäude (Worst Performing Buildings) eingeführt.
• iSFP-Bonus: Der Förderbonus von fünf Prozent für Maßnahmen im Rahmen eines individuellen Sanierungsfahrplans bleibt bestehen. Künftig ist er jedoch an ein förderfähiges Mindestinvestitionsvolumen gebunden. Die Bundesförderung für den Heizungstausch wird bis mindestens 2029 abgesichert.
• Kältemittel-Effizienzbonus: Der Effizienzbonus für natürliche Kältemittel entfällt, denn ab dem Jahr 2028 sind nur noch solche Kältemittel zulässig.

Hinzu kommen weitere Punkte wie dass für die Förderung von Wärmepumpen zwingend der Einbau eines intelligenten Messsystems erfolgen muss oder dass ab 2027 ein Wertschöpfungsbonus für in der Europäischen Union produzierte Wärmepumpen eingeführt werden soll. [4] 

Was gilt für Mieter und Vermieter?

• Ab 1. Januar 2028 teilen sich Mieter und Vermieter die Kohlendioxidkosten sowie die Gasnetzentgelte jeweils zur Hälfte.
• Vom 1. Januar 2029 bis zum 31. Dezember 2039 teilen sich beide außerdem hälftig den Preisbestandteil, der für die biogenen Brennstoffe der Biotreppe anfällt, allerdings höchstens für 30 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs. Mehraufwendungen für Anteile darüber trägt der Mieter allein

Anders als die bisherige Rechtslage gilt diese 50:50-Aufteilung unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Denn im bisherigen Recht nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz richtet sich der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten für Wohngebäude seit 2023 nach einem Zehnstufenmodell. Je schlechter die Emissionsbilanz des Gebäudes, desto höher sein Anteil. Bei Gebäuden mit sehr gutem Zustand tragen Mieter die CO₂-Kosten vollständig. Eine Kostenaufteilung gibt es dann nicht.  

Die Neuregelung des GModG gilt für Heizungen, die ab dem 29. Juli 2026 neu eingebaut wurden. Im Neubau greift sie für Wohnungen, die bis zum 31. Dezember 2029 in Nutzung gehen und deren Bauantrag ab dem 13. Mai 2026 gestellt wurde. Der wesentliche Vorteil dieser Regelung für den Mieter liegt in einem wirksamen finanziellen Schutz vor Kosten, auf die er selbst keinen Einfluss hat. Da der Vermieter allein entscheidet, welche Heizung eingebaut wird und wie gut das Gebäude gedämmt ist, verhindert das Gesetz, dass die stetig steigenden staatlichen CO₂-Abgaben, künftige Preisaufschläge für Grüne Gase sowie drastisch steigende Gasnetzentgelte vollständig beim Mieter hängenbleiben. Indem der Vermieter zur Kasse gebeten wird, verliert er außerdem den Anreiz, eine für ihn billige, aber im Betrieb für den Mieter teure fossile Heizung zu installieren. Stattdessen entsteht für den Vermieter ein direkter wirtschaftlicher Druck, in klimafreundliche Heizsysteme und energetische Gebäudesanierungen zu investieren. 

Diese 5 Dinge sollten Sie beachten

1. Für den Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme stehen verschiedene staatliche Zuschüsse und Boni über die KfW zur Verfügung. Eigentümer sollten die Förderbedingungen und Einkommensgrenzen vor Auftragsvergabe genau prüfen, um die maximale finanzielle Unterstützung zu sichern.
2. Die Wahl der passenden Heizung hängt stark von den Fristen der örtlichen kommunalen Wärmeplanung ab. Sie ist für Eigentümer vor allem bei der Förderung wichtig.
3. Bestehende und funktionierende Heizungsanlagen dürfen weiterhin repariert und betrieben werden. Bei einem plötzlichen Heizungsausfall greifen Übergangsfristen sowie Ausnahmeregelungen. Das Gesetz sieht zudem Härtefallregelungen vor. [6]
4. Die im Gesetz verankerten Effizienzstandards fließen zunehmend in die Wertermittlung von Immobilien und die Kreditvergabe von Banken ein. Wer vorausschauend auf zukunftsfähige Heiztechnik setzt, schützt das Eigentum vor Wertverlusten und sichert sich bessere Konditionen bei einer späteren Refinanzierung.
5. Bevor Sie Ihre Heizung modernisieren und eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen, sollten Sie sich – auch, wenn es keine Pflicht mehr ist – durch einen Experten beraten lassen. Diese Aufklärung schützt Eigentümer vor unvorhergesehenen Kostenrisiken durch künftig steigende CO₂-Preise und verpflichtende Quoten für Grüngas.

Fazit

Sowohl das ursprüngliche Gebäudeenergiegesetz (GEG) als auch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) dienen der rechtlichen Verankerung der Klimaziele im Gebäudesektor. Das GEG schuf den gemeinsamen gesetzlichen Rahmen für Effizienzstandards und erneuerbare Energien. Das GModG definiert darauf aufbauend die konkreten Fristen, Ausnahmeregelungen und technischen Anforderungen für Eigentümer und Mieter bei der Umsetzung energetischer Sanierungen und beim Heizungstausch neu.

Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Häufig gestellte Fragen

Kann mich das GModG als Betreiber trotzdem treffen?

Ist der Eigentümer nicht Betreiber der Heizungsanlage, ist der Betreiber für die Einhaltung der Biotreppe verantwortlich. Und: Die Aushangpflicht für Energieausweise trifft bei Flächen, die der Eigentümer nicht selbst nutzt, den Nutzer. Für Gewerbemieten lohnt sich deshalb eine vertragliche Regelung, wer welche GModG-Pflicht trägt. 

Muss ich meine alte Gasheizung wegen der Biotreppe im GModG umrüsten oder ersetzen?

Vor dem 29. Juli 2026 eingebaute Gasanlagen sind von der Biotreppe dauerhaft nicht erfasst. Das heißt, dass der Weiterbetrieb mit reinem Erdgas zulässig bleibt, auch Reparaturen sind erlaubt und eine Austauschpflicht besteht ebenfalls nicht. Sie müssen also nicht zwangsweise Ihre Gasheizung erneuern. Erst der Austausch gegen eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung löst die Beimischquoten aus. 

Zählt ein Klima- oder Kompensationstarif für die Biotreppe?

Ein reiner Klima- oder Kompensationstarif erfüllt die Anforderungen der Biotreppe nicht. Bei solchen Tarifen wird nämlich weiterhin Erdgas verwendet. Die entstehenden CO₂-Emissionen werden lediglich durch Klimaschutzprojekte ausgeglichen. Ein Biomethan-Tarif kann dagegen angerechnet werden, wenn er die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Achten Sie deshalb bei der Tarifwahl darauf, dass der vorgeschriebene Anteil an erneuerbarem Gas nachgewiesen werden kann.

Was bedeutet das GModG für Hersteller? 

Mit dem neuen GModG dürfen Hersteller weiterhin Gas-, Öl- und andere Heizsysteme anbieten. Gleichzeitig wird es wichtiger, dass ihre Heizungen auch mit klimafreundlichen Brennstoffen betrieben werden können. Hersteller müssen deshalb bei der Entwicklung ihrer Produkte die gesetzlichen Vorgaben und die steigende Nachfrage nach klimafreundlichen Heizlösungen berücksichtigen.

Quellen

[1] „GModG: Was steht im Gebäudemodernisierungs-Gesetz?“Verbraucherzentrale.de, www.verbraucherzentrale.de/wissen/energie/energetische-sanierung/gmodg-was-steht-im-gebaeudemodernisierungsgesetz-13886. Zugegriffen 26. Oktober 2026.

[2] „Energieverbrauch privater Haushalte“.Umweltbundesamt, www.umweltbundesamt.de/daten/umweltzustand-trends/private-haushalte-konsum/wohnen/energieverbrauch-privater-haushalte. Zugegriffen 28. Oktober 2026.

[3] Bund.de, www.gmodg.bund.de/GModG/DE/GModGRegelungen/GModG_neu/GModG_neu-node.html. Zugegriffen 26. Oktober 2026.

[4] Bdew.de, www.bdew.de/energie/neu-bundesfoerderung-fuer-effiziente-gebaeude/. Zugegriffen 26. Oktober 2026.

[5] Bundeswirtschaftsministerium.de, www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Artikel/Energie/beg-reform-der-gebaeudefoerderung.html. Zugegriffen 26. Oktober 2026. [6] „GmodG-Infoportal – Befreiung von Anforderungen“. Bund.de, www.gmodg.bund.de/GModG/DE/ErgaenzendeRegelungen/Vollzug/Befreiung/Befreiung-node.html. Zugegriffen 28. Oktober 2026.